Patologias Generalizadas e Avaliação da Depreciação Física pelo Modelo Ross-Heidecke Modificado em um Condomínio de Edifícios de Múltiplos Andares

Resumo

It was believed, when the use of reinforced concrete began, that it was indestructible. However, in the course of time, not only has its vulnerability been discovered, but that the reinforced concrete has, in fact, a determinable life cycle. In Brazil, the manifestation of pathologies led to the discovery of a series of vices of construction and maintenance of both structures and secondary elements of buildings. With the development of the Ross-Heidecke model, the calculation of the physical depreciation can even help in the determination of the realty devaluation. The depreciation model used in this article is based on the further development of the Ross-Heidecke model, in which it is used to evaluate each element of the construction rather than the building in full. From visual inspections, photographic reports and calculations of the estimated life cycle and the state of conservation, it was possible to determine the physical depreciation of a multi-storey condominium.

Keywords: Generalized pathologies; physical depreciation; conservation state; Ross-Heidecke model. 

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Quando o uso do concreto armado teve início, acreditava-se que a construção civil estava de posse de um material indestrutível. No entanto, com o passar do tempo, não apenas sua vulnerabilidade foi exposta, como também o seu ciclo de vida. No Brasil, a manifestação de patologias levou à descoberta de uma série de vícios de construção e manutenção de estruturas e elementos secundários de edifícios. Com o desenvolvimento do modelo de Ross-Heidecke, o cálculo da depreciação física pode até ajudar na determinação da desvalorização imobiliária. O modelo de depreciação usado neste artigo é baseado no desenvolvimento adicional do modelo de Ross-Heidecke, sendo usado para avaliar cada elemento da construção e não o edifício na íntegra. A partir de inspeções visuais, relatórios fotográficos e cálculos do ciclo de vida estimado e do estado de conservação, foi possível determinar a depreciação física de um condomínio de vários andares.

Palavras-chave: Patologias generalizadas; depreciação física; estado de conservação; Modelo Ross-Heidecke.